Rezydentom banki finansują zwykle do około 80% wartości, nierezydentom istotnie mniej — często w okolicach 60–70%. Do tego dochodzi zasada, że rata nie powinna przekraczać mniej więcej jednej trzeciej dochodu netto. Kluczowe rozróżnienie: bank liczy swój procent od wyceny bankowej (tasación), a nie od ceny, którą płacisz. Jeżeli wycena wyjdzie niżej niż cena, różnicę dokładasz z własnej kieszeni.

Najważniejsze liczby

Rezydent
zwykle do ok. 80%

Wartości nieruchomości, zależnie od banku

Nierezydent
zwykle 60–70%

Zależnie od banku i profilu

Podstawa wyliczenia
tasación

Wycena bankowa, nie cena transakcyjna

AJD przy hipotece
1,4%

Comunidad Valenciana, od 1 czerwca 2026

Sprawdzone 25 lipca 2026.

Ile realnie pożyczą

Bank ocenia jednocześnie klienta i nieruchomość. Po stronie klienta patrzy na dochód, jego stabilność, historię kredytową i zobowiązania. Po stronie nieruchomości — na wycenę i lokalizację.

Status rezydenta ma duże znaczenie. Osoba pracująca i rozliczająca podatki w Hiszpanii jest dla banku klientem znacznie łatwiejszym niż nierezydent z dochodem w innym kraju. Warunki różnią się między bankami, więc porównanie trzech ofert jest tu warte więcej niż w wielu innych sprawach.

Tasación: liczba, od której wszystko zależy

Wycena bankowa sporządzana jest przez uprawnionego rzeczoznawcę i to od niej bank liczy swój procent. Nie jest tym samym co cena transakcyjna i nie jest tym samym co wartość referencyjna z katastru używana do podatku.

Jeżeli wycena wypadnie niżej niż cena, brakującą różnicę dokładasz z gotówki. Warto ten scenariusz uwzględnić w budżecie, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.

Czego wycena bankowa nie sprawdza

Tasación odpowiada na jedno pytanie: ile nieruchomość jest warta jako zabezpieczenie. Nie sprawdza stanu prawnego, zaległości wspólnoty, samowoli budowlanych ani statusu urbanistycznego.

Bank chroni swoje zabezpieczenie, nie Twoją transakcję. To dlatego niezależny prawnik jest potrzebny nawet wtedy, gdy bank udzielił kredytu.

Koszty okołokredytowe

Do kredytu dochodzi podatek od czynności prawnych w wysokości 1,4% w Comunidad Valenciana, wycena, a często także ubezpieczenie nieruchomości wymagane przez bank.

Banki proponują niższe oprocentowanie w zamian za produkty dodatkowe: ubezpieczenie na życie, konto z wpływem wynagrodzenia, kartę. Policz całkowity koszt z tymi produktami i bez nich, bo różnica bywa mniejsza, niż sugeruje sama stopa.

Symulacja to nie decyzja

Wstępna symulacja online ani rozmowa w oddziale nie są zobowiązaniem banku. Wiążąca jest dopiero oferta formalna, wydawana po pełnej analizie i wycenie.

Dlatego umowa przedwstępna powinna zawierać klauzulę na wypadek odmowy kredytu. Bez niej ryzyko braku finansowania obciąża wyłącznie Ciebie.

Oficjalne źródła